自２００７年第４季度以来，中国房地产市场进入了浓厚的观望气氛中：成交量锐减，同时价格上涨幅度显著回落。但是，到目前为止，许多人仍把观望当作一个插曲，认为是房地产调控政策下的一个短期市场反应。其实不然，结合中国改革开放３０年来的城市化、工业化发展来看，目前的房地产观望是房地产进入周期性调整的典型表现。

　　首先，自１９９８年中国城市住房体制改革以来，中国房地产市场已经成为一个制度性存在根本缺陷的不完全市场。这是因为城乡的二元体制造就了中国的城市居民只能选择城市房产， “小产权房”在实体上是中国房地产市场上的组成部分，但却没有法律层面上的“生存空间”，而难以入市。这就在客观上造成了中国城市化的畸型发展：３０年来，城市化的发展速度既高于人口的增长率，也高于工业化发展速度，这种快速的城市化背后是由高速发展的房地产市场来支撑的。

　　其次，房地产市场是一种典型的“需求主导型”市场，改革开放３０年的国民财富积累，在房地产业领域得到巨大的能量释放。但是，仔细分析一下相关数据，我们发现这种畸型发展的房地产业并不具有可持续性。

　　从房地产供应来看，过去３０多年的发展，中国住房总量实现了大飞跃，人均住房面积由１９７８年的６．７平方米，提高到１９９８年的１８．７平方米，到目前已经超过２７平方米，住房压力大大缓解，但仍然不能满足广大老百姓对于提高居住水平的要求。自２００４年以来，住宅竣工销售面积比（即住宅竣工面积／住宅销售面积）一直低于１．０，这就意味着住宅的供应跟不上需求的变化。正是这种供不应求的巨大矛盾，使得我国近年来房价收入比自２００３年以来连年攀升，老百姓将过去３０多年的积蓄全部搭了进去，“房在天上飞，我在地上追”成了中国房地产市场近年来的真实写照。

　　第三，如此高的房价产生了巨大的财富转移效应，占据房价比重的３０％－４０％的货币支付力，通过地价形式流向了国库，由此造成了国民财富向国库的转移，其背后是城市居民可支配财富的缩水。尤其是从２００５年第３季度以来，全国主要城市综合地价增长率迅速提升，其年增长率由１％增长到２００７年的１４％，２００７年的土地出让金高达１１０００多亿元人民币，国民财富转移速度令人瞠目结舌！

　　另外，据最新统计，Ａ股总市值八个月间已蒸发１９万亿元，中国城市居民住房购买力也大大下降。由此决定了中国房地产市场回暖的可能性较弱。

　　一言概之，２００８年楼市回暖乏力，中国楼市１０年周期已近尾声

本文为个人言论：（作者为北京师范大学管理学院副教授、经济学博士）