调控成全了万科
从年销售额几十亿元到上百亿元，万科用了十几年；而从100亿元到200亿元，只用了1年（2006年实现销售收入212.3亿元）。有专业人士预测，万科今年的销售收入有望在去年的基础上再度翻番。这样看来，原来似乎遥不可及的1000亿元目标，离实现的日子也不会太远了。
是什么力量推动了万科的快速
增长，而且是如万科人期望的有质量的
增长呢？最大的推力与机缘都来自宏观调控。
万科总经理郁亮曾表示：2004年对万科而言是最关键、最重要的一年。正是这一年，万科确定了聚焦主流住宅、聚焦三大经济圈的战略定位。可以说，如今万科的表现，都是前期铺垫的结果。
2004年，正是国家宏观调控深入的第一年。这场调控至今已延续四载，大大抬高了
房地产行业的准入门槛，让资源与机会向真正有资金与开发实力的企业倾斜，提高了
房地产行业的集中度，让实力派企业的优势得以彰显，企业规模得以壮大。而万科正是其中之一。大到南都房产、小到单个项目，万科在近几年完成了一系列的并购，开发规模与销售额大幅递增。同时，先后与国际战略投资者结盟，与亚洲最大的
房地产上市公司之一嘉德置地结成战略合作伙伴关系，让万科的资本实力与把握更多
市场机会的能力（主要指商业地产方面）得到加强。郁亮曾经表示，未来万科将会不断地合纵连横。其结果自然是获取更多的开发资源、弥补短板，进而提高企业的综合实力。
机会不会垂青毫无准备者。能够把握宏观调控带来的成长机遇，主要是因为万科在经济形势发生较大变化之前已经做好了准备，无论是上市策略，还是聚焦主流住宅、三大经济圈的发展战略，讲究专业化分工的开发策略，注重
市场细分的产品策略，业外人才引进与内部人才培养并行的人力资源策略，抑或是对工业化生产住宅的研究与尝试，都为万科把握这一轮
市场机遇打下了扎实的基础。
在万科的加速发展过程中，顺驰的鲇鱼效应不可忽略。应该说，顺驰这个突然发力的挑战者给了万科很大的刺激。在\\\"做百亿企业，做行业的绝对第一\\\"的口号下，孙宏斌在二线城市土地
市场与万科交战占据上风。顺驰的横冲直撞，激发了万科的斗志，也让王石对潜在的竞争者多了一份警觉。\\\"狡猾\\\"的王石，一面利用舆论工具回应孙宏斌的挑战，一面开始调整万科的发展战略。
盘点全国的
房地产开发企业，万科无疑是最具长期发展潜质的企业之一。但万科的发展也和它的同行一样面临变数。万科未来的命运，将与行业政策和可开发用地息息相关。目前，万科所专注的住宅
市场，确实处于需求持续旺盛阶段，但由于关系到民生问题，
房地产市场也是政府介入最多的
市场，行业游戏规则存在着极大的不确定性。尤其是有些地方政府因为缺乏科学的管理手段，对住宅行业的调控已经介入了微观层面，这是住宅开发商不得不面对的极大风险。同时，生产资料尤其是土地资源的稀缺，也将限制企业的发展。
两市最高复权价已达1525元 万科A还能走多远？
[*stock*]000002[*/stock*]
从中期来看，优质公司应该享受
市场溢价。在投资领域，如果我们用PEG（市盈率相对盈利
增长比率）来看万科A，那么它的上涨目标至少短期还没有达到。从长期来看，如果我们能够经受住
市场中期波动的话，万科无疑将是一个长线好品种。 以向上复权价计，截至7月25日收盘，万科A（000002）的价格已达1525元，是两市复权价最高的股票
在大盘震荡向上中，价值投资终于重新成为
市场的主流声音。如何在变幻莫测的行情中把握投资机会？如何拨开指数迷雾，寻找到真正代表中国经济成长核心力量的公司？上市公司的分析和研究愈来愈成为投资者的共同需求。我们将陆续推出上市公司研究报道，需要说明的是我们侧重观察企业战略、产业环境对企业价值的影响，这一期我们聚焦的是万科。
作为最早全国化布局、最早研究住宅工业化生产、最早和资本
市场接轨的企业，同时又是对政治形势与
市场形势始终保持高度敏感的企业，万科近年来在资本
市场的表现，着实吸引了很多人的眼球。
作者是一位资深
市场人士，长期关注万科的发展，希望他的观察对读者有所启发。
据笔者观察，2005年以来，主力在万科A上的进和出，居然达到9次之多，可见
市场对其判断仍有分歧。但在这种进进出出中，万科A的龙头地位最终得到了
市场的公认，期间17倍涨幅就是一个明证。到目前为止，万科A的动态市盈率仍然只有40多倍。与此相比，万科B（200002）的动态市盈率更低一些，也更有投资价值。
是什么力量在推动万科的上涨？万科到底发生了些什么？未来的万科，还会发生什么？
企业减法
1998年以来，万科的发展中，有几件事情需要特别关注。其中之一就是继续完成原定的减法策略。2001年后，万科主业全部聚焦在
房地产上。
1998年以来，万科的发展中，有几件事情需要特别关注。第一是继续完成原定的减法策略，到2001年结束，聚焦做
房地产；第二是股权转让，变更第一大股东；第三是
房地产行业的大发展；第四是公司股权激励。
万科做减法结束的标志是2001年出售万佳百货。当时万佳已经进入上市辅导期，准备分拆上市，且万佳已做了广东省商业零售龙头老大多年。即使如此，万科仍然售出了万佳，可见公司聚焦做
房地产的决心。
华润收购深万科发生在2000年。这一变动使得第一大股东对公司的支持变得较为有力。华润的优势是资金充足，且希望提高对万科的持股比例。华润收购后，万科A的资本通道得以真正打开，资本
市场对优秀公司的助推功能，得到全面的发挥。2000年2月，万科进行了一次配股，2002年发行了15亿元可转债，2004年再度发行19.9亿元可转债，2006年定向增发筹集资金42亿元，今年还准备筹集资金90亿元到120亿元。
房地产行业的大发展，是从1998年取消福利分房后开始的。但这一行业的真正高速
增长并发展成为国民经济的支柱产业，则始于2002年。正是
房地产行业的大发展，导致作为龙头的深万科盈利幅度连年高速
增长。2003年，万科A净利润比上年
增长41.80%，2004年
增长61.91%，2005年
增长53.80%，2006年
增长59.56%。根据目前的销售情况，不少研究者认为，2007年公司的
增长速度可能会更快，有的基金经理甚至私下打赌，今年万科的利润
增长可能会达到150%。
而万科的股权激励政策，激发了公司管理者群体做好公司业绩的动力。2007年以来，公司的发展速度进一步加快，这除了行业高速发展的动因外，和公司实施股权激励也不无关系。
战略对价值的影响
万科战略从诸多侧面探索着一个问题的解决之道：如何在产品售价降低的情况下，保障公司的适当利润。这实际上是万科在为未来的行业变化提前准备冬天的粮草。
在万科的战略中，有四个方面值得特别重视。一是\\\"3+X\\\"区域发展聚焦战略（以长三角、珠三角、环渤海城市圈为3，上述三个区域以外的成都、武汉为X）。这一战略已经为大家所熟悉，其执行结果在这几年的年报中已经有体现；二是工业化建设住房；三是推行全装修房；四是从产业链的角度寻找合作伙伴，以强势品牌进行资源整合。
住宅产业化是万科今后战略发展中的重中之重。到2009年，公司产业化生产的住宅将达到100万平方米。我们的研究表明，在未来
房地产行业的工业化进程中，有两个环节将起到战略制高点的作用：一是作为工业化生产的\\\"零件\\\"，即部件产品的标准化，万科在这方面有专利技术保障；二是工业化生产组装技术及其专利。没有这两个环节，工业化就是一句空话。而在这两个方面，万科都拥有先发优势。以万科现有规模判断，2010年以后，公司总开发规模和工业化规模足以保障其越过盈亏平衡点。因此，2010年后，万科与竞争对手的差距还会进一步拉大，并导致竞争对手采取紧跟策略。而工业化生产带来的环保和节约（节能、节水、节电、节约水泥、钢筋、木材等原材料）效应，在降低公司运作成本的同时，也有利于促进公司企业公民形象的提高，加大公司对社会责任的承担力度，增加公司的美誉度。
